지주택 탈퇴 환불 안심보장증서 안전한 걸까요? 어떤 효력이 있고 탈퇴 및 환불을 받기 위해서는 어떤 대응전략이 효과적인지 궁금하신 분들이 많습니다. 케이스 바이 케이스로 모든 사건이 동일하게 결론이 나지는 않지만 지금까지의 지역주택조합의 문제점을 살펴보면서 효과적인 대응방법을 고민해 봤습니다.
높아진 아파트 가격으로 인해 지역주택조합(지주택)에 대한 관심이 높습니다. 하지만 사실상 이러한 조합의 경우 성공확률이 매우 낮습니다. 많은 경우 사업이 제대로 진행되지 않아 초기 분담금을 낸 계약자들이 난감한 상황에 처하게 됩니다.
- 지역주택조합(지주택)은 지역에 거주하는 주민들이 설립하는 조합으로 무주택자나 전용면역 85㎡ 이하 소형 주택 소유자면 가입할 수 있습니다. 동일한 지역에 사는 이들이 아파트 등 주택을 건설하기 위해 모여 자신들이 사업 시행의 주체가 되는 사업 방식입니다. 이들은 조합을 구성해 토지를 매입하고 건설사를 선정해 아파트를 짓는 것이 일반적입니다. 비교적 적은 가격으로 집을 살 수 있어 집값 상승과 더불어 인기를 끌었습니다.
지역주택조합 탈퇴와 환불
▶ 사업 진행이 어려워졌다고 판단하게 된 경우 탈퇴와 환불을 원하게 되는데 환불이 쉽지 않습니다. 지역주택조합의 경우 다양한 분쟁과 리스크와 관련하여 조합원들이 모두 책임을 져야 하는 것으로 위험요소가 상당히 큰 사업입니다. 그렇기 때문에 피해를 입지 않기 위해 가입하기 전 꼼꼼히 알아보는 것이 필요합니다.
▶ 적은 금액으로 아파트를 소유할 수 있다는 장점만으로 지역주택조함에 가입해서는 안 됩니다. 일반적으로 지주택을 가입하게 되는 프로세스를 알려드리겠습니다.
- 동호수 지정을 받을 수 있다는 것과 유명 건설사에서 시공할 예정이라는 홍보관 직원의 설명에 현혹되고, 저렴한 분양가는 물론 생활편의시설을 갖춘 인프라와 입지조건, 모델하우스 등이 마음을 기울게 합니다. 그리고 업무대행사는 계약체결일에 안심보장증서를 작성해 주면서 납부한 돈은 안전하다고 안심시키고 확보한 토지사용 동의서를 내세우며 사업 성공의 자신감을 보여줍니다. 가입 선물도 안겨줍니다. 그러면 내 집 마련의 꿈을 갖고 있는 대부분의 사람들은 긍정적인 상태가 되어 신뢰하고 분담금과 업무대행비를 납입하게 됩니다.
- 능력 있는 업무대행사를 만나 사업 진행이 잘 되어 적은 돈으로 내 집 마련의 꿈을 이루는 경우도 있지만, 지주택의 성공률은 20% 정도밖에 되지 않습니다.
- 뒤늦게 사업 진행이 어려워졌다고 판단하여 환불을 요청하게 되는데 법률상으로는 돌려받을 수 있지만 현실적인 어려움으로 목돈으로 들어간 분담금을 온전히 돌려받는 것은 매우 힘든 것이 현실입니다.
▶ 법률상으로는 계약서상 불합리한 조항이 없는지 살펴보고 허위광고나 과장광고 등과 같이 기망행위가 있었다는 점이나 합법적이지 않은 이득으로 사업자금을 빼돌리는 행위 등이 있다면 계약을 취소할 수 있습니다.
▶ 실제로 기망행위가 인정되거나 효력이 없는 안심보장증서로 가입을 유도한 경우에는 계약을 취소한 후 납부하였던 금액을 모두 환불하는 것을 인용한 대법원 판례도 있습니다.
▶ 하지만 대부분 분담금을 돌려받고자 소송을 진행해도 추진위 단계에서는 사업비를 모두 지출하여 조합으로부터 사실상 환불받는 것이 불가능한 상태에 있게 됩니다.
▶ 조건이 좋다고 생각해서 성급하게 가입해서 큰돈을 납부한 후 이를 돌려받지 못하는 경우가 많기 때문에 신중하게 지주택 계약을 해야 합니다. 또한 문제점을 발견하면 적극적으로 대응해야 하며, 기다리면 되지 않을까 하는 안이한 생각은 또 다른 피해를 초래하는 원인이 될 수 있습니다.
조합원 정보공개청구권
조합원은 주택법상 '정보공개청구권'에 따라 별도로 협약서, 계약서 등을 받아볼 수 있고 공개의무를 불이행하는 조합은 주택법에 의해 처벌될 수 있습니다. 이는 추진위원회 단계에도 동일하게 적용됩니다.
정보가 원활하게 공개되어야 조합의 해산과 관련된 총회에서도 정확한 의결을 도출할 수 있고 나아가 탈퇴에 대한 분명한 근거를 마련할 수 있게 됩니다.
| 주택법 제11조의 2(주택조합업무의 대행) ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 자신의 귀책사유로 주택조합(발기인을 포함한다) 또는 조합원(주택조합 가입 신청자를 포함한다)에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 주택법 제12조(실적보고 및 관련 자료의 공개) ① 주택조합의 발기인 또는 임원은 다음 각 호의 사항이 포함된 해당 주택조합의 실적보고서를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 작성하여야 한다. 1. 조합원(주택조합 가입 신청자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 모집 현황 2. 해당 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 현황 3. 그 밖에 조합원이 주택조합의 사업 추진현황을 파악하기 위하여 필요한 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항 ② 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. 1. 조합규약 2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서 3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서 4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록 5. 사업시행계획서 6. 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서 7. 회계감사보고서 8. 분기별 사업실적보고서 9. 제11조의2제4항에 따라 업무대행자가 제출한 실적보고서 10. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료 ③ 제2항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원이 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 1. 조합원 명부 2. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료 ④ 주택조합의 발기인 또는 임원은 원활한 사업추진과 조합원의 권리 보호를 위하여 연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 자료를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 매년 정기적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. ⑤ 제2항 및 제3항에 따라 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 「개인정보 보호법」에 의하여야 하며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. 주택법 제102조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제5호 또는 제18호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 50퍼센트에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. 3. 제12조제2항에 따른 서류 및 관련 자료를 거짓으로 공개한 주택조합의 발기인 또는 임원 4. 제12조제3항에 따른 열람ㆍ복사 요청에 대하여 거짓의 사실이 포함된 자료를 열람ㆍ복사하여 준 주택조합의 발기인 또는 임원 주택법 제106조(과태료) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제12조제4항에 따른 서류 및 자료를 제출하지 아니한 주택조합의 발기인 또는 임원 |
추진위원회는 조합원 모집 시 전체 사업부지 토지사용권원의 50%를, 조합설립 시에는 토지사용권원 80%와 토지소유권 15%를 모두 갖추어야 하는 요건이 있습니다. 조합가입 체결 시 홍보와 관련된 자세한 설명의무와 실제 계약서에 담을 내용도 구체적으로 명기하고 있는데, 그중 하나가 계약 당시 토지사용권원 확보에 대한 내용입니다.
| 주택법 제11조(주택조합의 설립 등) ② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것 2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것 주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다. |
조합가입 시 홍보관에서 보여주는 토지 사용권원 서류를 자세히 살펴보면, 승낙서 유효기간이 지났거나, 계약금 지급시기를 도과하여 더 이상 계약으로서 효력이 없는 동의서나 승낙서가 있을 수 있어 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
지주택 조합을 상대로 '부당이득한환소송'
▶ 가입 유도를 위해 '토지 매입이 80% 이상 되었다'거나 '안심보장증서'를 써주어 가입 후 탈퇴 시 분담금을 모두 돌려받을 수 있다'라는 문구로 홍보를 합니다. 그러나 실제로 토지 확보율이 80%가 되지 않고 탈퇴 시 분담금을 반환해주지 않습니다.
▶ 조합 계약 시 제대로 된 사정을 알았다면 계약을 하지 않았을 것이나 가입 체결 당시와 달리 조합의 입장이 180도 달라지게 되었다면, 계약 당시 착오가 있었다고 볼 수 있습니다. 이는 '의사표시 동기의 착오'에 해당하고 당사자에게 중대한 과실이 없다면 의사표시를 취소할 수 있습니다.
| 민법 제109조(착오로 인한 의사표시) ①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. ②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. |
안심보장증서 환불보장 약정을 통한 지주택 탈퇴
▶ 지역주택조합(지주택)은 비법인 사단이고, 비법인 사단의 집합체로 물건을 소유하는 것은 '총유'라고 합니다.
- 즉, 우리 법은 지주택 안심보증서상 분담금 반환약정은 총유물 처분행위로 보고, 민법에 따라 규약에 정한 바가 있으면 이에 따르고, 없다면 사원총회 결의에 의하도록 규정합니다.
- 따라서 안심보장증서에 가입했다고 해도 이를 통해 납입금을 전액 돌려받으면서 지주택을 탈퇴하기란 불가능한 경우가 많습니다.
▶ 조합을 탈퇴하기 위해서는 민사상 계약관계 파기에 앞서 조합이란 테두리 안에서 조합규약에서 정한 탈퇴 조항 적용 여부를 살펴봐야 합니다.
- 탈퇴 조항을 능가하는 계약 무효, 취소, 해제 사유를 찾는 것은 쉽지 않으나 증거를 모으고 법 적용 여부를 살핀다면 탈퇴의 근거를 마련할 수 있습니다.
▶ 안심보장증서의 환불보장 약정의 경우 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 하나의 계약이 된 것이기 때문에, 환불보장 약정이 총회 결의 없이 이뤄진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효라면, 법률해위의 일부무료 법리에 따라 조합가입계약 무효 여부를 따져볼 필요가 있습니다.
▶ 만약 계약 당시 설명하지 않은 부분이 있다면 이를 통해 손해배상을 받을 수 있고, 안심보장증서를 내세워 가입계약을 체결하도록 유도한 기망행위로 위법성이 있는 대행사라면 조합으로부터 분담금을 받을 목적으로 처음부터 속였다고 볼 수 있으므로 이는 취소 사유에 해당해 분담금을 돌려받을 수 있다는 것이 판례입니다.
▶ 주택법 적용을 받고 관할 구청의 관리, 감독이 본격적으로 시작되는 시점은 조합설립 때부터입니다. 그렇기 때문에 해약과 관련된 쟁점은 조합성립을 위한 창립총회를 기점으로 구속력 여부가 갈릴 수 있습니다. 탈퇴를 준비하다면, 창립총회 이전에 결단을 내리는 것이 유리하지만 몇 가지 사항을 역이용하여 소송을 준비할 수도 있습니다.
안심보장증서
▶ 안심보장증서란 추진위원회가 사업이 무산되거나 지연될 경우 조합원의 분담금과 업무추진비를 환불해 주겠다는 내용을 약속하는 문서입니다.
▶ 계약자들은 환불보장 약정을 믿고 조합에 가입하지만 정작 계약자 또는 조합원이 안심보장증서를 근거로 계약해지 의사를 밝히면 조합은 법적인 효력이 없다는 이유로 환불을 거부해 많은 법적 다툼이 발생합니다.
▶ 안심보장증서 상 환불보장약정은 총유물인 조합의 재산을 감소시키는 처분행위에 해당하기 때문에 총회 결의를 받아야만 효력이 인정된다며 추진위원회 단계에서 발행된 안심보장증서의 효력을 판례가 부정했었습니다.
| 민법상 총유물의 처분은 정관이나 규약, 사원총회 결의를 거쳐야 하고, 이를 위반한 처분행위는 무효이며, 이때 처분은 총유물 자체에 관한 법률적 사실적 처분행위를 말합니다(대법원 2007.4.19. 2004다60072판결) 하지만 이 사건에서 법원은 안심보장증서의 유효 여부는 조합가입계약의 내용상 중요한 부분에 해당하고, 계약자가 이에 대해 착오하지 않았다면 계약을 체결하지 않았을 것이므로, 계약자는 동기의 착오를 원인으로 계약을 취소할 수 있다고 보았습니다. |
▶ 그러나 최근에는 안심보장증서의 효력을 인정하는 판례가 계속 나오고 있습니다. 최근 판례에서 "조합은 신의칙상 계약자에게 안심보장증서의 환불보장 약정에 관하여 총회의 의결이 없었다는 사실을 고지할 의무를 부담함에도 고지하지 않았고, 이에 계약자가 안심보장증서가 유효하다고 믿고 가입계약을 체결했다면 계약자는 사기에 의한 의사표시를 원인으로 조합계약을 취소할 수 있다"라고 판단했습니다.
▶ 최근 판례들에 환호할 일이지만 지주택에는 큰 함정이 있습니다. 재판에서 착오를 이유로 취소하고 부당이득반환청구를 하였거나 설사 안심보장증서가 무효가 아니라고 하더라도 조합은 별다른 수익활동이 없기 때문에 사업이 무산될 경우 사실상 조합은 지주택 가입자에게 분담금을 전액 반환할 능력이 없다는 것입니다.
일반적인 지주택 탈퇴 방법
재판을 통하지 않고 일반적인 지주택 탈퇴 방법은 청약 철회를 통한 탈퇴, 임의탈퇴, 불공정한 조항을 근거로 무료를 주장하는 방법, 조합원 자격 상실을 노리는 방법이 있습니다.
1. 청약 철회를 통한 탈퇴
주택법 제11조의 6 제2항에 따르면 가입한 시점부터 30일 이내라면 자유롭게 조합에서 나갈 수 있게 되어 있습니다. 이를 위해서는 시행령 24조의 6 제1항에 따라 청약 철회 요청서를 제출해야 하며, 접수된 후부터 17일 안에 분담금 전액을 돌려받을 수 있습니다.
2. 임의탈퇴
적용되는 법령이 없다면 규약을 토대로 진행해 볼 수도 있습니다. 그러나 대부분의 규약에서 이러한 결정을 총회 결의로 두고 있어 현실적으로 어려움이 따를 수 있어 주의가 필요합니다.
3. 불공정한 조항을 근거로 무효를 주장
통상적으로 표준계약서를 통해 가입을 진행하는데, 예외적으로 일방에게 부담을 지우는 경우가 있습니다. 이러한 불공정 규정이 있다면 계약이 그 자체로 무효가 될 수 있으므로 계약 조항을 꼼꼼히 따져보어야 합니다.
4. 조합원 자격상실을 노리는 방법
주택법 시행령 제21조에서는 일정한 자격요건을 갖추어야 조합원의 자격을 유지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 법령과 규약 등을 살펴보아도 마땅한 해결방안이 보이지 않는다면 조합원 자격을 상실하여 탈퇴하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이때 규약에 따라 분담금 전액을 돌려받지 못할 수도 있으니 이 부분을 반드시 유념하셔야 합니다.
| 주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. 1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것 다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것 2. 직장주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람 가. 제1호가목에 해당하는 사람일 것. 다만, 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 제1호가목1)에 해당하는 세대주로 한정한다. 나. 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다) 안에 소재하는 동일한 국가기관ㆍ지방자치단체ㆍ법인에 근무하는 사람일 것 다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 직장주택조합의 조합원이거나 지역주택조합의 조합원이 아닐 것 3. 리모델링주택조합 조합원: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람. 이 경우 해당 공동주택, 복리시설 또는 다목에 따른 공동주택 외의 시설의 소유권이 여러 명의 공유(共有)에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 가. 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자 나. 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자 다. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자(해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우에는 해당 시설의 소유자를 포함한다) ② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다. ③ 제1항에 따른 조합원 자격의 확인 절차는 국토교통부령으로 정한다. |
착오를 주장하여 분담금 전액을 돌려받은 사례
약정서에 아주 작을 글씨로 달성 예정이라고 명시한 사례에서 법원은 이러한 모집행위는 타인의 착오를 유발하는 기망행위에 해당한다고 판단하여 계약 무효와 분담금 전핵 반환을 얻어낼 수 있었습니다.
안심보장증서 제공행위를 기망해위로 볼 수 있는지 여부
최근 가입 유도를 위해 안심보장증서를 교부하는 케이스가 늘고 있습니다. 탈퇴를 원한다면 이 증서의 조항도 세심하게 살펴보아야 합니다. 총회 결의 없이 추후 사업이 불가능해질 시 전액을 돌려주겠다는 내용이 기재되어 있다면 안심보장증서 제공 자체를 기망행위에 해당한다고 보고 계약 자체가 무효라는 판례가 있습니다.
다만, 이 증서가 없었더라도 가입 계약을 체결했을 것으로 보이는 상황이라면 유효하다고 본 대법원 판례도 존재하니 이 부분도 유의하셔야 합니다. 각각 사안에 따라 유무효 판단이 갈리는 지점이 있으므로, 개별적 그리고 구체적으로 검토를 해보아야 합니다.
조합 해산
주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 합니다. 또한 조합 해산도 설립과 마찬가지로 관할 지자체장의 인가를 받아야 합니다.
주택법 시행령 제20조 제1항 제3호에 따르면 해산인가신청을 위해서는 총회 의결정족수에 달하는 구성원의 동의를 담은 정산합의서가 필요합니다. 이 과정을 통해 해산이 완료되면 단체의 장은 청산인이 되며, 남은 재산은 분담 비율대로 분배됩니다.
