코로나19로 인해 각국 중앙은행이 제로금리 정책을 펼치고 정부에서는 지원금을 풀면서 시중에 돈이 많아져 자산가격이 폭등했었습니다. 특히 계속 금리가 낮아지는 추세였으므로 이때다 싶어 대출받아 부동산을 사는 사람들이 많아지면서 집값과 전세가격이 하늘 높은 줄 모르고 올랐습니다. 그러다 코로나가 잠잠해지면서 미국 중앙은행(FED)이 이제는 인플레를 잡아야 한다며 유래없이 빠르게 금리를 올리기 시작했습니다. 이 여파로 자산가격에 거품이 빠지기 시작하면서 많은 진통을 겪고있는 중입니다. 짧은 기간에 금리가 급변하면서 현재 국내에서 가장 크게 문제가 되고있는 부분이 역전세, 깡통전세, 전세사기 입니다.
역전세
최근 한국은행이 '역전세 현황 및 시사점' 분석을 통해 현재 전국의 역전세 위험가구 비중을 추정했습니다. 무려 전세가구 52.4%가 역전세 위험이 있고 이는 15개월 만에 2배로 증가한 것이라고 합니다. 역전세는 전셋값이 떨어져 신규 세입자 보증금으로는 기존 세입자 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 것을 의미합니다. 쉽게 말해 전세계약 시보다 전셋값이 떨어져서 기존 세입자가 이사를 결정할 경우 집주인이 보증금 전부를 반환할 수 없게 되는 경우입니다. 이러한 상황을 역전세난이라고도 하고 최근에는 전세보증금반환 문제라고 합니다.
"전세가구 52.4%는 역전세 위험…15개월 만에 2배로 증가" | 연합뉴스 (yna.co.kr)
"전세가구 52.4%는 역전세 위험…15개월 만에 2배로 증가" | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 박대한 기자 = 주택시장 하락세로 역전세 위험이 있는 가구 비중이 50%를 넘기며 15개월 만에 2배로 불어난 것으로 분석됐다...
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1년내 만기 전세보증금 '역대 최대' 300조원…역전세 우려 커져 | 연합뉴스 (yna.co.kr)
1년내 만기 전세보증금 '역대 최대' 300조원…역전세 우려 커져 | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 김치연 기자 = 향후 1년 내 계약이 만료되는 전국 주택 전세 보증금 규모가 역대 최대치인 300조원에 달하는 것으로 나타났다...
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깡통전세
집주인의 주택담보대출 금액과 전세금 합계가 집값과 거의 차이가 없어 주택시장 침체 시 집값이 하락하면서 세입자가 전세 보증금을 떼일 우려가 있는 주택을 깡통전세라고 합니다. 일반적으로 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 보고 있습니다.
깡통전세의 경우 임대인의 집이 경매에 넘어갔을 때 전세 세입자가 전세 보증금을 온전히 확보하지 못하는 문제가 발생합니다. 대개 빌라, 지방 아파트의 경우 깡통전세가 많이 발생합니다.
전세사기
집주인이 고의로 세입자의 보증금을 떼먹는 것을 전세사기라고 합니다. 처음부터 계약자에게 전세 보증금을 돌려주지 않을 목적으로 또는 무리하게 대출을 받아 금전적으로 파산에 이르게 되어 전세 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황입니다. 그동한 세입자가 떼인 보증금의 규모가 2조원에 달하고 점점 피해 건수도 증가하여 피해자들이 극단적인 선택을 하는 등 사회문제가 되고 있습니다.
역전세 해결방법 4가지
1. 주택담보대출 활용
2년 전 전셋값이 급등하던 시기에 전세계약한 집주인들이 역전세난을 극복할 수단으로 그동안 없었던 주택담보대출을 통해 전셋값 차액을 돌려주는 사례가 발생하고 있습니다. 역전세는 세입자, 임대인 모두에게 불행한 상황입니다. 세입자는 전세대출 금리가 많이 올라 기존 전세집보다 소형평수나 월세집으로 이사를 갈 수밖에 없고, 임대인은 기존 전세값으로는 새로운 세입자를 찾을 수 없어 전세 보증금을 반환을 위해 대출을 받아야 합니다.
집주인 입장에서 역전세를 해결할 수 있는 가장 정상적인 방법은 주택담보대출을 받아서 전세 보증금을 돌려주는 방법입니다. 정부는 역전세 현상 우려에 임대보증금 반환목적 대출과 관련된 각종 규제를 폐지하기로 했습니다. 역전세난으로 보증금을 돌려줘야 하는 집주인들은 최근 정부가 확대한 주택담보대출을 이용하여 역전세를 해결할 수 있습니다. 1주택자의 경우에는 대출 받기가 쉬우므로 담보대출을 활용하는 것이 좋은 방법입니다.
2. 전세보증금반환보증 가입
역전세를 해결하는 또 다른 제도적 방법은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품에 가입하는 것입니다. 집주인이 역전세, 깡통전세, 전세사기로 인해 전세 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 보증금을 대신 임차인에게 내주고 차후 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다. 전세보증금반환보증 상품은 전세 보증금이 주택공시가격의 126% 이내이면 가입 가능합니다. 주의할 점은 임대차 계약 후 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선 변제권을 유지해야 합니다. 보증금을 반환받을 때까지 다른 곳으로 전입신고하시면 안 됩니다. 또한 임차기간의 절반이 지난 경우 가입이 불가하므로 임대차 계약 후 임차기간 초기에 가입하셔야 합니다.
과거 역전세 시기에는 집주인들이 시세에 맞는 세입자가 들어올 때까지 전세보즈금을 돌려주지 않는 경우도 종종 발생했지만 지금은 전세보증보험 가입과 같은 바뀐 제도로 인해 이런 상황은 찾기 어려워졌습니다. 자칫 세입자들이 경매로 넘겨 보증금을 찾아갈 수 있기 때문입니다.
3. DSR 적용 받지 않는 특례보금자리론 적극 활용
특례보금자리론은 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합해 1년간 한시적으로 운영하는 대출입니다. 소득 수준과 상관 없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 연 4%대 장기 고정금리로 사용할 수 있습니다.
4. 합의 및 보상
역전세를 해결하는 방법에는 제도적인 방법만 있는 것은 아닙니다. 상호간 시간과 비용을 절약하기 위해 세입자와 합의해 일정부분 보상을 해주고 월세식으로 계약을 진행하는 사적인 방법도 있습니다.
올해 하반기와 내년 상반기 역대 최대 규모의 전세보증금 계약만료가 예상됩니다.역전세로 고민이라면 역전세 해결방법 4가지를 이해하고 숙지하셔서 다가올 전세계약 만료에 대비해야 합니다. 본인의 상황에 맞는 해결책을 찾아 역전세 문제를 해결하시기 바랍니다.